🏡 Как иностранцу купить квартиру в Италии 🇮🇹 Часть 1.
Про покупку недвижимости в Италии меня спрашивают довольно часто. Поэтому решила собрать в одном посте основное: что понадобится иностранцу и как вообще выглядит покупка квартиры по шагам.
🔺Сразу с главного – ВНЖ Италии для покупки недвижимости нужен не всегда.
Для граждан стран, не входящих в ЕС, действует так называемый принцип взаимности – condizione di reciprocità. Поэтому возможность купить недвижимость зависит в том числе от вашего гражданства.
🇷🇺 Граждане России и Беларуси могут приобретать недвижимость в Италии и без итальянского ВНЖ.
А вот для граждан некоторых других стран ситуация другая. Например, гражданам Казахстана и Канады для покупки недвижимости в Италии потребуется ВНЖ.
Теперь давайте по порядку.
1️⃣ Codice fiscale
Для сделки вам обязательно понадобится итальянский налоговый номер – codice fiscale.
И здесь есть важный практический момент. Раньше его можно было достаточно просто получить самостоятельно через Agenzia delle Entrate или итальянское консульство.
Сейчас, если речь идёт именно о покупке недвижимости иностранцем, на практике основной вариант – codice fiscale запрашивает нотариус перед сделкой в Agenzia delle Entrate.
Поэтому отсутствие codice fiscale на момент, когда вы только начинаете искать квартиру, само по себе не проблема.
2️⃣ Нашли квартиру — проверяем документы
Вот здесь спешить точно не стоит.
Нужно посмотреть, кто собственник, нет ли на квартире ипотеки и других обременений, совпадает ли реальная планировка с кадастровой, всё ли законно с перепланировками и в порядке ли остальные документы на объект.
Особенно внимательно я бы относилась к старому итальянскому фонду. Квартира может быть совершенно прекрасной, а сюрпризы обнаружатся потом именно в документах.
3️⃣ Proposta d’acquisto – и это уже серьёзно
Если квартира вам подходит, подписывается proposta d’acquisto – предложение о покупке.
И вот здесь очень важно не относиться к proposta как к бумаге из серии «я просто подтверждаю, что мне интересна эта квартира».
После принятия продавцом proposta становится юридически обязывающим документом для обеих сторон.
При proposta вносится caparra – задаток.
Например, если квартира стоит 100 000 евро, при proposta это могут быть условные 5 000 евро. Конкретная сумма, конечно, зависит от договорённостей по конкретной сделке.
Поэтому proposta – это уже тот момент, когда нужно понимать, что вы покупаете, на каких условиях и что написано в документе.
4️⃣ А дальше может быть preliminare
Отдельный предварительный договор – contratto preliminare, или compromesso, – бывает не в каждой сделке.
Если он заключается, при его подписании обычно вносится следующая, более существенная часть суммы.
Например, при той же квартире за 100 000 евро это могут быть ещё 10–15 тысяч евро.
То есть на практике схема может выглядеть примерно так:
квартира 100 000€ → proposta + 5 000€ → preliminare + ещё 10–15 000€ → окончательный расчёт у нотариуса.
Но суммы и сама необходимость отдельного preliminare определяются условиями конкретной сделки.
5️⃣ А теперь один из главных вопросов – как перевести деньги
Если вы покупаете квартиру в Италии из России, этот вопрос нужно решить заранее.
Если у вас есть счёт в ЕС или в третьей стране, с которого можно провести расчёт по сделке, конечно, всё становится значительно проще.
Из России одним из оставшихся вариантов для переводов в евро является ОТП Банк. Но если речь идёт о покупке недвижимости и крупной сумме, способ проведения конкретного платежа лучше прорабатывать заранее.
Другой вариант – перевод со своего счёта в третьей стране.
В зависимости от того, как организована конкретная сделка, деньги могут перечисляться и на выделенный счёт нотариуса – conto dedicato del notaio, а уже затем передаваться продавцу.
И будьте готовы к тому, что происхождение денег придётся подтвердить документами.
При сделках с недвижимостью нотариус проводит обязательную проверку происхождения средств. Поэтому документы о том, откуда у вас деньги на покупку, лучше подготовить заранее.
Продолжение в следующем посте ⤵️
