Почему в ЖК с сотней квартир так сложно найти хорошую?
Очень часто слышу это возражение. Мол, навес огромный, предложений куча, кто вообще купит такую квартиру за эти деньги?
Знаете, что происходит на практике?
В реальности конкуренция минимальна, во многих ЖК её практически нет 🤍
Но речь идет именно про качественный продукт: нормальная планировка, хорошие виды, правильный этаж, отсутствие подводных камней. То есть про ликвидность 🤍
Если вы попробуете купить действительно хорошую квартиру в конкретном комплексе, то быстро обнаружите интересную вещь: либо таких квартир просто нет, либо за них просят настолько бодрую цену, что начинаешь искать компромиссы и убеждать себя, что окна соседнего дома, это тоже норм вариант ▫️
Разберем на примере ЖК «Level Мичуринский».
В продаже около 100 сданных квартир. Казалось бы — выбирай не хочу ▫️
Средняя цена около 500 тыс. ₽ за метр▫️
Но ликвидными можно назвать только квартиры на низких этажах во двор, либо высокие этажи с открытыми видами, то есть примерно 30% от всего предложения ▫️
Дальше начинается самое интересное ▫️
Мы искали ликвидную евротрешку под флип и умудрились сорвать 4 сделки подряд. Карл, четыре! Такого у нас еще не было.
🤍Уже внесли задаток. Полная сумма в ДКП, скидочку дали, все красиво. Но внезапно выясняется, что собственник — известный адвокат с историей по коррупционной статье. Судимость погашена, вопросов к нему нет, но страховые компании дружно сказали: «Спасибо, мы пас». А значит и продавать такую квартиру потом будет веселее обычного.
🤍Самая интересная квартира по цене за метр. Но есть нюансы. Большие долги по коммуналке, доступа в квартиру нет, а перед сделкой нужно закрыть рассрочку на 9 млн рублей. Просто перевести деньги по расписке. Не знаю, кто впишется в такой квест. Мы, конечно, любим приключения, но не настолько ▫️
🤍, 🤍Еще две квартиры собственники просто сняли с продажи в последний момент. Передумали ▫️
И такая картина наблюдается практически во всех ЖК.
На первый взгляд кажется, что конкуренция огромная: 200–300 квартир в продаже.
Но когда начинаешь копать глубже, выясняется, что действительно хороших вариантов единицы. А если вариант действительно хороший, то собственник обычно уже считает себя новым Илоном Маском и хочет на 20% выше рынка ▫️
Поэтому любой вопрос конкуренции решается довольно просто:
🤍купить ликвидный лот;
🤍сделать качественный и стильный ремонт;
🤍добавить несколько «вау»-эффектов.
После этого квартира обычно продается намного быстрее, чем кажется. Потому что покупателей много, а хороших квартир мало 🤍
Кстати, часть коллег ушли в эконом-сегмент и показывают доходности около 40% в районах ВДНХ, Останкино и Алексеевская. Делают ремонт за 2–3 месяца, и квартиры разлетаются как горячие пирожки 🥧
Поэтому новичкам я бы советовал начинать именно с эконома. Там всё гораздо прямолинейнее и прозаичнее что ли ▫️
В бизнес-классе уже нужны бюджеты 35+ млн ₽ ▫️, железные нервы, тонна насмотренности и готовность месяцами искать ту самую квартиру ▫️
Потому что главный дефицит на рынке сегодня не деньги, ликвидные квартиры ▫️
Иногда кажется, что мы не квартиры покупаем, а проходим компьютерную игру и на каждом уровне новое препятствие:
🍂адвокат со статьей,
🍂рассрочка на 9 миллионов, которую просят закрыть,
🍂огромные долги по коммуналке,
🍂собственники, который передумывают продавать.
Осталось только дракона встретить и чтобы он был единственным собственником без обременений ▫️
