🚨 Петербург сдался. Дефицит жилья неизбежен.
Город просит Минстрой снизить план по вводу жилья на миллион «квадратов»!
Сергей, мой приятель по спортзалу, ТОП-экономист застройщика. В 2023 году они купили участок под ЖК комфорт-класса. Полтора года получали разрешение на строительство. Потом пересчитали экономику и заморозили проект.
«Себестоимость выросла на 40 %, а цены не поднять. Люди не купят», — говорит он. Другой проект компания строит в бизнес-классе. Там экономика сходится: «Меньше рисков, больше маржа». Это не единичный случай. Ситуация в отрасли массовая, и город это признал.
⚠️ Петербург не выполнит план.
Власти Петербурга официально обратились в Минстрой с просьбой снизить план по вводу жилья на 1 млн кв. метров. План был — 2,6 млн кв. метров на 2026 год. К августу сдали только 0,87 млн вместо прошлогодних 1,526 млн квадратных метров.
Отставание почти вдвое. Расходы на проекты выросли в пять раз. Нагрузка по ГрК (строительство соцобъектов) на некоторых объектах подскочила с 20 тысяч до 100 тысяч рублей за квадрат. Земля с документами и пройденной градкомиссией может превышать 100 тысяч рублей в цене метра.
Целевая маржинальность строительного бизнеса составляет около 15–20 %, фактическая 10–15 %. Девелоперы физически не могут покрыть строительство школы за 3 млрд рублей из чистой прибыли. Поэтому все эти расходы автоматически закладываются в конечную стоимость квартир для покупателей.
📉 Объём строительства упал в два раза за пять лет.
В 2020 году в Петербурге строили 10 млн квадратных метров. В 2025-м — 5 млн. Вице-губернатор Валерий Москаленко подтверждает: пять лет назад — 9,4 млн, сейчас — 5,2 млн. «Уменьшение почти в два раза», — говорит он.
За первое полугодие 2026 года Госстройнадзор выдал всего 7 разрешений на строительство на 160 тысяч квадратных метров. Это антирекорд за 10 лет. Из них в продажу вышел только один объект.
🏗️ Застройщики уходят в Ленобласть.
Доля Петербурга и Ленобласти в общем объёме строительства сократилась с 13,1 % до 8,4 % за пять лет.
🔴 Реновация 2.0 на паузе.
Программа КРТ (реновация 2.0) не утверждена. Ни одна территория под КРТ жилой застройки не получила статус в Правилах землепользования и застройки.
«Красный треугольник» — 34 га заброшенных цехов на Обводном канале. Инвестиции оцениваются в 45 млрд рублей. Но концепция редевелопмента не представлена с 2021 года. Эта территория — точка притяжения для подростков и бездомных. Пожары, обрушения, гибель школьницы. А это Адмиралтейский, один из 4-х центральных районов города!
💰 Почему застройщиков нельзя заставить?
1⃣ Срок получения РНС — от 1 до 3 лет. Это антирекорд в стране. В Москве — месяцы. У нас — годы.
2⃣ Появился рынок участков с готовыми РНС. Доля таких участков выросла с 8 % до 46 % за два года. Стоимость может значительно превышать 100 тысяч рублей в цене квадратного метра. Застройщик «из трёх букв» получает разрешения и продаёт землю другим за счёт связей в администрации. Это тоже влияет на рост цен.
3⃣ Себестоимость выросла на 50 % за три года. Летом 2022 года закладывали 174 тыс. руб./м², сейчас — 262 тысячи. Нина Креславская (РСТИ) подтверждает: за 2–3 года стройки себестоимость растёт на 30 %. «Сложно моделировать будущее и оценивать риски», — говорит она в интервью ДП.
4⃣ Двузначная ключевая ставка убивает комфорт-класс. Рыночная ипотека недоступна. Комфорт берут по ипотеке, а её нет. Бизнес и премиум берут по рассрочкам, но это не для всех. Застройщики зажаты в тисках банков-кураторов, которые получают основную прибыль.
📊 Какую долю земля и ГРК занимают в цене квартиры?
В структуре конечной стоимости жилья для покупателя в Петербурге затраты девелопера распределяются примерно так:
➖ Чистая себестоимость строительства: ~115 000–130 000 руб./м² — бетон, кирпич, отделка, рабочие.
➖ Покупка земельного участка с документами: ~40 000–60 000 руб./м² в черте города.
➖ Социальная нагрузка: ~50 000–100 000 руб./м² в зависимости от района.
➖ Проектное финансирование (проценты банку) и маржа: остаток.
____
#новостройкиСПб #КРТСПб #недвижимостьСПб #ЖКСПб #застройщикиСПб #реновацияСПб
