Финансовые аспекты, которые каждый год губят балийских застройщиков
Базовые элементы финансовой системы любой компании мой хороший друг и автор канала "Вредные финансы на Бали" - Илья уже описывал в нем.
Очень рекомендую подписаться!
А этот текст он подготовил относительно девелопмента.
1️⃣ Бизнес-планирование
В 95% случаев бизнес-план представляет собой расчет на 1–2 страницы. Несколько ключевых показателей, приблизительная экономика и итоговая прибыль проекта.
Такой подход абсолютно нормален как первый шаг, но проблема в том, что многие компании переходят к реализации опираясь на этот набор предположений.
Отсюда и появляются юниты, которые продавали за 100, а чтобы их достроить надо все 150.
При этом настоящая финансовая модель должна отвечать на ключевые вопросы:
• Хватит ли проекту финансирования?
• Когда потребуются дополнительные деньги?
• Насколько чувствителен проект к снижению продаж?
• Что произойдет при росте себестоимости?
• Как изменится доходность при сдвиге сроков строительства?
И самое важное — без финансовой модели невозможно корректно выставить KPI руководителям проекта.
2️⃣ Финансовый контроль
Допустим, проект запущен и строительство идет полным ходом.
Но какие финансовые инструменты используются для управления проектом?
Бухгалтерская и налоговая отчетность?
Но реальную эффективность бизнеса и возникающие риски никто системно не оценивает, а это означает, что проблемы обнаруживаются только тогда, когда становятся очевидными, т.е. когда искать решение уже вероятно поздно.
3️⃣ Риск-менеджмент
Рано или поздно финансовые проблемы начинают проявляться: возникает кассовый разрыв, продажи отстают от плана, себестоимость возрастает.
Что делают Девелоперы? Идут искать срочные деньги, которые стоят очень дорого.
Для торговой компании, которая оборачивает товар за месяц, кредит под 2–3% в месяц подходит.
Для проекта со средним сроком реализации 2 года - это катастрофа. 2–3% в месяц превращаются в 48–72%.
Ни один застройщик столько не зарабатывает. В результате приходится привлекать новые деньги для финансирования старых обязательств. Запускать новые проекты, чтобы закрывать проблемы текущих.
Именно здесь многие компании проходят точку невозврата. Потому что начинается масштабирование неуспешной бизнес-модели.
4️⃣ KPI и управленческая отчетность
Допустим, в финансовой модели проекта заложены адекватные показатели продаж в месяц, себестоимости строительства, расходов и срок строительства.
Но это не просто цифры это будущие KPI руководителей компании. Именно по этим показателям собственник должен понимать реальную ситуацию.
Однако в большинстве случаев после запуска проекта бизнес-план превращается в документ, который больше никто не открывает и не сравнивает факт с планом.
В результате возникает парадоксальная ситуация когда компания реализует проект стоимостью десятки миллионов долларов, но управляет им вслепую.
Через время владельцы начинают чувствовать, что дела идут плохо и запускают поиски виноватых, меняют руководителей, проводят экстренные совещания, но потерянного времени уже не вернуть.
Даже лучшим управленцам потребуются месяцы, чтобы разобраться в ситуации, сформировать план действий и реализовать изменения, пока проект продолжит терять деньги. Не говоря о проходимцах, нанять которых и окончательно похоронить проект вероятность куда выше.
Итого, масштаб и сложность проектов часто не соответствуют зрелости систем управления.
Люди с сомнительной компетенцией реализуют проекты стоимостью в десятки миллионов долларов без полноценного финансового моделирования, финансового контроля, прогнозирования денежных потоков и системы KPI ориентируясь лишь на сиюминутный сильный спрос на рынке.
Девелопмент — это не только про землю, архитектуру и продажи. Это еще и про управление капиталом, рисками и денежными потоками на горизонте нескольких лет.
Хороший CEO благодаря организации финансов всегда видит будущие проблемы раньше, чем они становятся реальностью.
©️Вредные финансы на Бали
