Без выполнения хотя бы двух этих условий это скорее интересный дом для себя или семейный проект + airbnb, чем уверенный флип.
📌🇮🇹Зона очень хороша для airbnb
🏢 Объект №2. Зона Сан-Пьетро-ин-Кариано, Вальполичелла
Заявленная цена продажи этого объекта составляет €550 000.
Однако в процессе разговора собственник подтвердил готовность продать его за €450 000. Поэтому инвестиционную экономику я считаю именно от реальной цены входа — €450 000.
Исходные данные:
▫️общая площадь — около 550 м²;
▫️четыре надземных этажа;
▫️примерно 126 м² на каждом этаже;
▫️сейчас существуют три большие квартиры и чердак;
▫️терраса — около 110 м²;
▫️частная территория — около 240 м²;
▫️три гаража;
▫️потенциально можно организовать ещё пять-шесть парковочных мест;
▫️требуется полная реконструкция.
Возможность перевода чердака в жилой фонд заявлена продавцом, но её обязательно нужно подтверждать в Comune.
Максимальный арифметический вариант — восемь квартир: по две квартиры на каждом этаже.
Но для этого необходимо:
▫️подтвердить жилой статус верхнего этажа;
▫️правильно организовать лестницу и, вероятно, лифт;
▫️обеспечить нормативное естественное освещение каждой квартиры;
▫️выполнить требования по парковочным местам;
▫️разделить инженерные системы.
Поэтому реалистичный предварительный диапазон — шесть-восемь квартир. Для расчёта я беру около 480 м² продаваемой площади.
Предварительная экономика:
▫️покупка — €450 000;
▫️оформление, нотариус, техническая проверка и возможная комиссия — около €70 000;
▫️реконструкция: 550 м² × €1 200 = около €660 000;
▫️проект, разрешения, разделение, возможный лифт, внешние работы и резерв — около €115 000;
▫️содержание объекта и расходы на продажу — около €45 000.
Итого ориентировочные вложения: около €1 340 000.
Предполагаемая выручка:
480 м² × €2 650 = €1 272 000.
Добавляем ориентировочно €125 000 за три гаража и дополнительные парковочные места.
Общая предполагаемая выручка — около €1 397 000.
Получается:
▫️вложения — около €1 340 000;
▫️предполагаемая выручка — около €1 397 000;
▫️предварительная прибыль — около €57 000;
▫️доходность на вложенный капитал — примерно 4,3%.
Расчёт:
€57 000 ÷ €1 340 000 × 100% = 4,25%.
И это до налогообложения, стоимости финансирования и возможного увеличения строительной сметы.
Если квартиры получится продать в более оптимистичном сценарии по €2 850 за м²:
480 м² × €2 850 = €1 368 000.
С учётом гаражей и парковочных мест общая выручка может составить около €1 493 000, а прибыль — примерно €153 000, или около 11,4% от вложенных средств.
Но это уже оптимистичный сценарий. Для него необходимо одновременно удержать строительную смету, подтвердить максимальную жилую площадь и продать все квартиры по верхней границе рынка.
Поэтому за €450 000 объект уже имеет инвестиционный смысл, но запас прочности остаётся небольшим.
При заявленной цене €550 000 базовый сценарий давал бы убыток около €43 000. Получается, что проведённый торг фактически и создаёт здесь всю потенциальную прибыль.
Чтобы получить более устойчивую доходность в районе 10–15% даже при базовой цене продажи квартир, желательно входить в этот проект примерно по цене €325 000–380 000.
Мои общие выводы
Да, среди 15 просмотренных домов я увидела несколько действительно интересных объектов с неплохой потенциальной экономикой. Но в подобных проектах критически важно не ошибиться в двух вещах:
1. Правильно определить реальную продаваемую площадь после реконструкции и разделения.
2. Взять под жёсткий контроль стоимость строительства.
Если строительная смета вырастет даже на 15–20%, она может полностью съесть рассчитанную прибыль. Поэтому объект нельзя покупать только потому, что он кажется дешёвым относительно своей площади.
При этом чем больше объект, тем потенциально лучше может выглядеть его экономика.
Расходы на техническую проверку, управление проектом, архитектора, согласования, организацию строительства и последующую продажу плюс-минус возникают в любом случае. Но в большом здании они распределяются на большее количество продаваемых метров и квартир.
