Неудачный кейс на котором я все равно заработал в 2 раза больше, чем мог бы на вкладе в банке.
Я много раз рассказывал про свои крутые кейсы, глядя на которые вы могли подумать: ой, ну конечно, у человека с 10-летним опытом все идет четко, у меня все может не так гладко сложиться.
А: у меня тоже бывало разное
Б: даже если все пошло не по плану, уйти в минус на торгах практически нереально.
👇🏼Вот вам история для доказательства.
Я купил на торгах дом в Подмосковье. Локация была отличная:
▪️экологически чистое направление
▪️хороший подъезд и платная трасса
▪️рядом МЦД
▪️красивый сосновый лес
▪️новый посёлок, где все дома примерно в одном стиле
▪️улица уже практически заселена
На момент покупки аналогичные дома у застройщика стоили около 8–9 млн рублей.
Моя цена покупки на одном из последних этапов торгов с максимальным дисконтом – 4,5 млн ₽. То есть запас по входу был очень хороший.
Я сразу решил довести дом до более готового состояния и сделал коммуникации. Общие затраты на дом выглядели так:
▪️подключение электричества – 56 000
▪️скважина и септик – 490 000
▪️планировка грунта, ввод коммуникаций в дом, фасад и другие работы – около 130 000 ₽
▪️страховка, пошлины, межевые планы и прочее – около 40 000 ₽
▪️риелтор – 120 000 ₽
▪️реклама на Авито и Циан – 35 000 ₽
В итоге весь проект обошёлся примерно в 5,23 млн рублей. Первоначальный расчёт был на продажу примерно за 7,5 млн рублей. Но дальше рынок сделал всё, чтобы этот план не сбылся.
👉Во-первых, в 2024 году ипотека стала очень дорогой.
Большая часть потенциальных покупателей хотела покупать дом с ипотекой, а у застройщика было серьезное преимущество – возможность продавать по семейной ипотеке. У меня такой возможности не было.
👉Во-вторых, у застройщика начались внутренние проблемы между партнерами.
Они решили сворачивать проект и начали демпинговать. Аналогичные дома, которые раньше продавались за 8–9 млн, в какой-то момент опустились примерно до 7 млн.
То есть за время реализации:
❌ухудшились условия кредитования
❌изменился спрос
❌у прямого конкурента появилось преимущество, которого у меня не было
❌ ещё и сам конкурент резко снизил цены.
Сценарий, мягко говоря, далеко не тот, который был заложен на входе. В итоге дом пришлось продать за 5,8 млн рублей. От момента оплаты на торгах до получения денег от покупателя прошло около 7 месяцев.
При общих затратах примерно 5,23 млн проект всё равно остался в плюсе. Доходность за цикл получилась около 12%, или примерно 20,5% годовых до налогообложения.
Я считаю этот кейс неудачным, поскольку планировал заработать больше и слишком много всего пошло не так. Но даже при таком наборе обстоятельств проект не ушёл в минус. Как раз потому, что запас прочности создаётся не в момент продажи. Он создаётся ещё до покупки.
Если вы всю аналитику и риски заложили правильно – у ваших сделок появляется право на ошибку.
✔️Можно потратить больше, чем планировали.
✔️Можно продать дешевле.
✔️Можно задержаться с реализацией.
🔥И всё равно сохранить положительную экономику проекта.
Именно поэтому на ПРО Торги мы так много времени уделяем не самой механике. Победить на торгах несложно. Гораздо важнее научиться побеждать по такой цене, при которой сделка остается выгодной даже при всех форс-мажорах.