Як і обіцяла — даю вам договір оренди, який сьогодні розбирала на ефірі.
Я спеціально не шукала найгірший договір. Просто скачала один із перших шаблонів, які видає інтернет.
І поки орендар платить, власник задоволений і нічого не ламається — такий договір може виглядати цілком нормальним.
Проблеми починаються тоді, коли щось іде не за планом.
Тому відкривайте свій договір і перевіряйте 👇
1. Хто здає квартиру?
Чи перевірили ви право власності, співвласників, повноваження представника? Самого запису в договорі «квартира належить орендодавцю» недостатньо.
2. Як власник може потрапити до квартири?
За скільки має попередити? Чи потрібне погодження орендаря? А якщо аварія, затоплення або квартиру потрібно показати наступним орендарям?
3. Хто платить за пошкодження?
Пошкодження і нормальний знос — не одне й те саме.
Якщо холодильнику 10 років і він перестав працювати, це ще не означає, що новий холодильник має купити орендар.
4. Як визначається сума збитків?
Якщо восьмирічний диван пошкоджений, це не означає, що з орендаря автоматично можна утримати вартість нового дивана.
Відшкодування збитків — це не спосіб оновити старі меблі за рахунок орендаря.
5. Що написано в акті приймання-передачі?
Не просто «диван — 1 шт.».
Має бути зафіксовано:
стан квартири, меблів і техніки, наявні дефекти, працездатність техніки, показники лічильників, кількість ключів.
І обов’язково фото та відео.
Бо доказова база щодо пошкоджень створюється не в день виселення, а в день передачі квартири.
6. Що у вас написано про депозит?
Ось тут особливо уважно.
Недостатньо просто написати слово «депозит», «залог», «завдаток» або «гарантійний платіж».
Кошти, отримані наперед, за загальним правилом є авансом, якщо договором не визначено іншу правову природу платежу.
Тому в договорі потрібно чітко прописати:
— що це за платіж;
— для чого він передається;
— що саме він забезпечує;
— чи можна ним закрити останній місяць оренди;
— чи можна утримати з нього борги за комунальні послуги;
— у яких випадках утримуються кошти за пошкодження;
— як розраховується сума такого утримання;
— у який строк повертається залишок.
І найголовніше — як саме повертаються ці гроші.
Наприклад, депозит сплачувався у гривні, але його розмір прив’язаний до долара США.
Тоді недостатньо написати:
«еквівалент 1 000 доларів за курсом НБУ».
Потрібно окремо визначити:
за яким курсом гроші приймаються і за яким курсом вони повертаються.
Наприклад: офіційний курс НБУ на день внесення та офіційний курс НБУ на день повернення — якщо саме так домовилися сторони.
Інакше через рік ви можете отримати абсолютно прогнозований конфлікт:
орендодавець рахує одним способом, орендар — іншим.
7. А якщо орендна плата має збільшуватися?
Ще одна проблема шаблонів — фрази на кшталт:
«Орендодавець має право збільшити орендну плату на 10%»
або
«вартість оренди може переглядатися у зв’язку зі зміною курсу долара».
А коли?
Як часто?
За яких умов?
Хто визначає ці 10%?
Якщо ви хочете закласти механізм подорожчання оренди, набагато логічніше прив’язати його до об’єктивного показника, наприклад до рівня інфляції, і чітко прописати порядок індексації.
Не просто:
«власник може підняти ціну».
А конкретно: коли, на скільки, за яким ТБ показником і з якого моменту нова ставка починає діяти.
Те саме стосується прив’язки до курсу долара.
Якщо використовуєте курс — напишіть який саме курс. Наприклад, офіційний курс НБУ та конкретну дату, на яку він визначається.
8. Як робиться остаточний розрахунок за комунальні послуги?
Орендар сьогодні повернув ключі.
Депозит уже повернули.
А останній рахунок за комуналку прийшов через два тижні.
Що робимо?
Мало написати: «орендар сплачує комунальні послуги».
Потрібно прописати механізм остаточного розрахунку після повернення квартири.
9. Як квартира повертається власнику?
Де акт повернення?
Стан квартири → меблі → техніка → показники лічильників → ключі → пошкодження → невирішені платежі → остаточний розрахунок → підписи.
Ми дуже ретельно оформлюємо момент, коли орендар отримує квартиру.
А потім чомусь думаємо, що для повернення достатньо:
