ЦБ: новостройки подорожали на 112%, а зарплаты выросли только на 63%.
▶️Банк России подвел итоги проектного финансирования строительства жилья за второй квартал:
⬛️Долг застройщиков перед банками вырос за квартал на 576 млрд руб. (+5,6%), а за год на 1,5 трлн руб. (+16,1%), до 10,8 трлн руб. Это уже 49% от всего капитала российского банковского сектора.
⬛️Просроченная задолженность застройщиков достигла 54 млрд руб. За квартал она не изменилась, но за год выросла сразу на 22 млрд руб. (+69%). Это около 0,5% всего портфеля.
⬛️Деньги покупателей за ростом кредитования не успевают. За квартал портфель проектного финансирования прибавил 576 млрд руб., а остатки на эскроу выросли только на 151 млрд руб. (7,5 трлн руб.). Поэтому покрытие долга средствами на эскроу снизилось с 68,1% до 65,2%.
⬛️Доля задолженности с покрытием эскроу менее 30% увеличилась до 26%. Доля проектов, где средства на эскроу полностью покрывают кредит, сократилась до 22%.
⬛️Цены на новостройки во втором квартале выросли всего на 1,1% против 3,9% кварталом ранее. С учетом инфляции они вообще снизились на 0,1%. Но с конца 2020 года первичное жилье подорожало на 112%, вторичное — на 108%, а средняя зарплата выросла только на 63%.
⬛️На рынке продолжает копиться непроданное жилье. Экспонируемая площадь за квартал выросла еще на 1,5 млн кв. м и достигла 54,2 млн кв. м.
⬛️Во втором квартале застройщики продали только 5,2 млн кв. м жилья, что на 600 тыс. кв. м (-10%) меньше, чем в первом квартале, и на 200 тыс. кв. м (-5%) меньше, чем год назад.
⬛️Объем непроданного жилья сейчас примерно в 10,4 раза превышает квартальные продажи. При сохранении темпов второго квартала на продажу всей этой площади потребовалось бы около 2,6 года.
⬛️Особенно заметно просела распроданность домов к моменту их сдачи. Во втором квартале она снизилась с 76% до 65%. Это минимальный показатель как минимум с середины 2024 года.
⬛️Но ЦБ объясняет провал тем, что в отдельных сданных домах квартиры вообще не продавались во время строительства, в том числе в объектах для переселения. Уже в июле распроданность снова превысила 70%.
⬛️Продажи новостроек в денежном выражении составили 1,2 трлн руб., что на 100 млрд руб. меньше, чем кварталом и годом ранее. Снижение к началу года ЦБ объясняет январским ажиотажем перед ужесточением "семейной ипотеки" с 1 февраля. Во втором квартале спрос, наоборот, подогревали ожидания дифференциации ставок по "семейной ипотеке" с 1 июля.
⬛️На 1 июля стоимость всех заключенных ДДУ достигла 9,1 трлн руб., а на счетах эскроу находилось только 7,6 трлн руб. Разница составила 1,5 трлн руб. (те самые рассрочки). ЦБ уточняет, что объем не полностью оплаченных ДДУ практически не меняется с середины 2025 года, но остается значительным.
⬛️Запуски новых проектов тоже замедлились. За квартал застройщики вывели 9,2 млн кв. м, что на 1,6 млн кв. м (-14,8%) меньше, чем в начале года. ЦБ предполагает, что компании сосредоточились на уже начатых объектах из-за роста непроданных площадей.
⬛️Но говорить об устойчивом сокращении запусков пока рано. За первое полугодие на рынок вывели 20 млн кв. м, что на 1,7 млн кв. м (+9,3%) больше, чем год назад. Общая площадь строящихся объектов с эскроу выросла до 118,4 млн кв. м (+0,9% за квартал и +2,3% за год).
⬛️За первое полугодие застройщики ввели 16,1 млн кв. м жилья, что на 1,3 млн кв. м (+8,8%) больше, чем годом ранее. ЦБ предполагает, что на сроки повлияла отмена моратория на штрафы. После чего девелоперы стали ответственнее относиться к своевременной сдаче домов.
⬛️В Южном федеральном округе деньги на эскроу покрывают только 46% долга застройщиков, в Уральском — 58%, а в среднем по России показатель составляет 65%. ЦБ связывает низкое покрытие с плохой распроданностью проектов в Краснодарском крае, Ростовской и Тюменской областях.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
