На этой неделе я участвовала в четырёх торгах. Три проиграла. Один участок забрала 📈
➡️ И вот про три проигранных аукциона мне хочется рассказать даже больше.
Все три участка находились в Республике Башкортостан, в том самом городе, где буквально неделю назад я продала участок за 1,1 млн ₽ и подробно показала эту сделку здесь.
На всех трёх торгах было больше участников, чем обычно. И все три участка доторговали примерно до 900 000 ₽ при рынке около 1,1–1,2 млн ₽.
Совпадение? Вполне может быть.
Но я уже не первый раз замечаю: как только публично появляется конкретная интересная локация, интерес к ней возрастает.
⚠️ И здесь, мне кажется, важный момент для всех, кто работает с землёй: не искать готовый ответ «где сейчас кто-то покупает?», а учиться самостоятельно анализировать рынок.
Потому что стоит кому-то публично показать одну хорошую локацию — и через какое-то время все встречаются на одних торгах 😅
А хороших городов, районов и лотов в России гораздо больше.
➡️ Теперь к четвёртому лоту.
Три муниципальных аукциона я проиграла. А участок на банкротных торгах забрала на этапе публичного предложения и была единственным участником.
Тоже Республика Башкортостан. Но конкретный населённый пункт на этот раз оставлю при себе 😅
🟠 15 соток, ИЖС. Цена покупки — 880 000 ₽.
🟠 Участок находится в границах населённого пункта. Рядом газ и электричество, примерно в километре школа, магазин и остановка.
Причём покупали мы не просто пустую землю.
🟠 На участке уже подключено электричество 15 кВт, установлен каркас забора протяжённостью около 111 метров и сделан свайно-ленточный фундамент 10 × 10 м.
🟠 Стоимость уже выполненных работ с учётом дисконта оцениваем примерно в 250–300 тыс. ₽. И всё это уже входит в наши 880 тысяч.
Теперь рынок.
По зарегистрированным сделкам Росреестра за последние 2–3 квартала:
34 сделки.
Медианная стоимость — 1,4 млн ₽.
Медианная площадь — 15 соток.
То есть по площади наш участок попадает прямо в медиану рынка.
С учётом уже выполненных улучшений ориентировочную стоимость объекта оцениваем примерно в 1,65–1,7 млн ₽.
Но планируем выставлять за 1,5 млн ₽, оставляя покупателю хороший дисконт.
🪙 Теперь математика сделки:
Покупка — 880 000 ₽.
Дополнительные расходы и резерв — 42 090 ₽.
Общие вложения — 922 090 ₽.
При продаже за 1,5 млн ₽ и с учётом УСН 6%:
Чистый финансовый результат — 487 910 ₽.
Расчётная доходность — 52,9%.
И вот поэтому я совершенно спокойно проиграла предыдущие три аукциона 🤩
‼️ У каждого инвестора должна быть своя финансовая модель.
Кому-то нормально купить за 900 тысяч, продать за 1,1 млн и заработать 200 тысяч. Такая экономика может полностью укладываться в его модель.
У нас другая. На аукционах мы стараемся закладывать минимум 40–50% доходности на вложенный капитал. Бывает 70%, бывает 100% и выше.
Если цена уходит выше нашей модели — мы просто перестаём торговаться.
Потому что задача не выиграть аукцион. Задача — заработать на сделке.
А торгов огромное количество. Сегодня за один участок борются несколько человек, а завтра находишь отличный лот, на который вообще никто не заявился.
И вот здесь у меня, кстати, дилемма.
Мне хочется продолжать показывать вам конкретные локации. Потому что на реальных примерах гораздо интереснее видеть, какие города и территории мы иногда совершенно зря недооцениваем.
Но одновременно я вижу, как быстро после публичности к таким локациям растёт интерес.
Поэтому пока решила немного осторожнее с географией 😅
А вы бы что выбрали на моём месте: продолжать показывать конкретные города или всё-таки оставлять локации за кадром?
