СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: ТЕПЕРЬ ГЛАВНОЕ ДОЖИТЬ ДО КОНЦА ЛЬГОТЫ
Возьмём обычную семью с тремя детьми, младшему два года. Живут в своей двухкомнатной квартире, не бедствуют, государство вроде бы не обязано срочно спасать их от жилищной катастрофы, но трое детей в двух комнатах постепенно превращают идею расширения в довольно разумную.
Свою квартиру семья продаёт за 15 млн рублей и находит нормальную квартиру побольше, уже с отделкой, за 33 млн рублей.
В сделку они приносят 15 млн собственных денег, то есть 45,5% стоимости новой квартиры.
Это не заёмщики без первоначального взноса, не люди с тремя кредитками и рассрочкой на холодильник, а семья с тремя детьми, собственной квартирой и 15 миллионами капитала.
Не хватает им всего 18 млн рублей.
И государство говорит: прекрасно, у вас трое детей, значит можете получить семейную ипотеку до 18 млн рублей под 8%.
Только льготный период теперь максимум 15 лет.
Считаем.
18 млн рублей под 8% на 15 лет дают аннуитетный платёж примерно 172 тысячи рублей в месяц.
У семьи при этом существуют ещё еда, одежда, школа, садик, кружки, медицина, машина, отдых и странная привычка иногда жить, а не только обслуживать ипотеку.
Поэтому используем разумное правило, ипотека должна съедать не больше 25% семейного дохода.
Чтобы спокойно платить 172 тысячи рублей, семья должна зарабатывать примерно:
688 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ.
То есть семье с тремя детьми, уже имеющей квартиру стоимостью 15 млн рублей, для нормального расширения желательно иметь доход около 690 тысяч рублей в месяц.
Вот теперь семейная ипотека действительно добралась до массового российского семейного потребителя.
Осталось только найти несколько миллионов семей с тремя детьми и доходом под 700 тысяч рублей.
Но банковская математика умеет лечить неудобные цифры сроком кредита.
Не нравится платёж 172 тысячи, растягиваем ипотеку на 25 лет.
Если бы ставка 8% действовала все 25 лет, платёж снизился бы примерно до 139 тысяч рублей в месяц.
Только государство субсидирует ставку не 25 лет, а 15.
И вот здесь начинается настоящая красота.
За первые пятнадцать лет семья исправно отдаст банку около 25 млн рублей платежей.
Нормальный человек после такой суммы может решить, что долг почти закончился.
Но остаток задолженности через 15 лет составит примерно:
11,45 млн рублей.
Дети уже почти взрослые, пятнадцать лет платежей за плечами, а перед семьёй всё ещё лежит долг больше одиннадцати миллионов.
И именно в этот момент государственная субсидия заканчивается.
Дальше можно рефинансироваться, погасить часть долга собственными деньгами, попытаться купить у банка снижение ставки или перейти на ту ставку, которая будет действовать на рынке через пятнадцать лет.
Если государство перестаёт компенсировать банку разницу между льготной и рыночной ставкой, эту разницу должен оплатить кто-то другой.
И догадаться кто именно, думаю, несложно. В итоге получаем прекрасную «льготную» конструкцию.
Семья продаёт собственную квартиру за 15 млн рублей, вносит почти половину стоимости новой квартиры своими деньгами, имеет троих детей, берёт ещё 18 млн рублей кредита и должна зарабатывать около 690 тысяч рублей в месяц, чтобы спокойно закрыть кредит за 15 лет.
Либо она растягивает ипотеку на 25 лет, снижает текущий платёж до 139 тысяч, но принимает на себя риск того, какой будет ставка после окончания субсидирования и сколько будет стоить обслуживание оставшихся 11,45 млн рублей.
И вот после всей этой арифметики остаётся один довольно неприятный вопрос.
Если семье с тремя детьми, уже имеющей 15 млн рублей собственного капитала, для нормального улучшения жилищных условий нужен доход порядка 600–700 тысяч рублей в месяц, то кого именно государство теперь считает получателем семейной льготы?
