☎️ Квартира, 3 собственника по 1/3 доли у каждого, приватизация.
Но один из собственников инвалид 2-й группы состоит на учёте в ПНД, хотя дееспособности не лишён, под опекой не находится, зарегистрирован по другому адресу.
Как обезопасить покупателя, какие возможны гарантии?
🗣 Даже если продавец полностью дееспособен, суд может признать сделку недействительной, если судебная экспертиза установит, что в момент подписания документов продавец не осознавал, что делает, например, из-за болезни (статья 177 Гражданского кодекса РФ). Право подать такой иск есть у самого продавца и в некоторых случаях у его родственников. Добросовестность поведения и осмотрительность покупателя в этом случае значения для действительности сделки иметь не будет.
📌 Чтобы защитить покупателя в указанном случае, советуем сделать следующее (ни один из этих шагов не дает стопроцентной гарантии, но все вместе они сильно снижают риск того, что сделку признают недействительной):
🔸обследование в диспансерах - попросите продавца перед сделкой пройти обследование в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства;
🔸освидетельствование еще одного психиатра - на саму сделку пригласите врача-психиатра из государственной клиники, имеющей авторитет в вашем регионе (в Москве это, например, Психиатрическая клиническая больница № 1 имени Н. А. Алексеева или Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии имени В. П. Сербского);
🔸оформление сделки нотариально с видеозаписью - обязательно заверьте сделку у нотариуса и просите вести видеосъемку (видеофиксацию) всего процесса. Если все же дело дойдет до суда, запись покажет, как продавец себя вел на сделке, как быстро реагировал, насколько по существу отвечал на вопросы, мог ли вести конструктивную беседу – это поможет судебным экспертам оценить состояние здоровья продавца на тот момент (в совокупности с предоставленными вами результатами освидетельствований двумя разными психиатрами);
🔸заявления от родственников (дополнительная мера) - попросите ближайших родственников продавца (супруга, детей, родителей) письменно подтвердить, что они знают о продаже, не возражают против нее и не собираются оспаривать ее в суде. Но это не заменяет первые три пункта, а лишь усилит вашу позицию.
☎️ Следующий вопрос вытекает из предыдущего. Подскажите, если сделать отчуждение этой доли в пользу родственника через дарение, а затем продать всю квартиру, это может увеличить гарантии для потенциальных покупателей?
🗣 Дарение перед продажей не уменьшит риски покупателя, а наоборот, только создаст дополнительные основания для оспаривания, например:
🔸если даритель в будущем станет банкротом, то суд может признать недействительным дарение, совершенное в течение трех лет до банкротства, потому что оно уменьшило имущество должника;
🔸если даритель решит оспорить само дарение по той же причине – что он в момент подписания не осознавал своих действий (статья 177 Гражданского кодекса РФ), – то у вас не будет надежных доказательств обратного. Ведь для дарения вы вряд ли станете проводить медицинское освидетельствование и видеосъемку у нотариуса, как мы советовали для купли-продажи. А если даже проведете, надо позаботиться, чтобы все заключения остались у вас, а не «потерялись»;
🔸если дарение признают недействительным, то квартиру (или долю) изымут у покупателя в порядке виндикации.
❗️Напоминаем, что в рамках РИС.ПРЕМИУМ юридическая поддержка осуществляется БЕСПЛАТНО
Если у вас еще нет подписки "ПРЕМИУМ" к карте риелтора, то это можно сделать сейчас по уникальной ЛЕТНЕЙ акции ⤵️
Перейдите по ссылке, чтобы Подключиться к Премиум >>>
