Цены на новостройки не падают из-за… банков 💩
Ранее я писал, что за первую половину 2026 года – цены на новостройки снизились на 0,3% и сейчас составляют 176 т.р. за квадратный метр.
Тогда как за весь 2025-год они выросли на 10%.
Екатеринбург сейчас на 3-м месте в России по объемам строящегося жилья. Уступаем мы только Москве и Краснодару, опережая более населенные мегаполисы – Санкт-Петербург и Новосибирск.
Объем нереализованных квартир на первичном рынке превышает 66.000, из которых более 5.000 – в сданных домах. За последние 12 месяцев он вырос на 5%.
Темпы вывода на рынок новых проектов уже много лет превышают темпы продаж 🌚
Еще три года назад количество нереализованных квартир на первичном рынке было 50.000, а шесть лет назад – 20.000.
Сложно не заметить, как рынок Екатеринбурга из года в год затоваривается предложением.
И много лет это успешно сдерживало рост цен.
С 2020-года в нашем городе они выросли меньше, чем во всех соседних регионах, где не было столько одновременно идущих строек.
Сделав Екатеринбург одним из самых доступных городов для переезда по соотношению средних зарплат и стоимости недвижимости в покупке/аренде.
Но сейчас ситуация дошла до того, что баланс спроса и предложения, по идее, должен бы уже толкать цены вниз.
Ибо планы продаж не выполняются у девелоперов второй квартал подряд 💔
Я много с кем из топ менеджеров девелоперских компаний общаюсь и картинка у всех плюс-минус одинаковая.
Но глобального снижения цен не происходит.
Точечно мы видим в некоторых проектах приятные скидки, но в целом говорить о снижении – пока не приходится.
💡И причина этого во многом кроется в политике банков, кредитующих строительство.
Девелоперы, беря кредиты на стройку – обязаны выдерживать определенные темпы наполнения эскроу-счетов деньгами покупателей для сохранения низких процентных ставок на строительство.
Коммерческие директора застройщиков называют это «выдерживанием ковенанты перед банком»
Ковенанты – это условия, с которыми соглашается застройщик при подписании договора на проектное финансирование (на кредит на строительство).
Эти ковенанты могут быть:
— нефинансовыми, как например получение различной разрешительной документации
— финансовыми, и тут как раз речь о наполнении эскроу счетов
Если девелоперы продают медленнее и меньше, чем предусматривает соглашение с банком – у них поднимается ставка по кредиту на строительство.
И, казалось бы – ну скинь ты цену и продашь быстрее 🙌
Наполнишь эскроу, выдержишь ковенанту и сохранишь ставку.
Но некоторые весьма крупные банки ставят ковенанты и на цены продаваемых застройщиками квартир.
Не давая их снижать без особого согласования и утверждения.
Логика тут вероятно в том, что снижение стоимости квартир внутри одного проекта затрагивает не только новые, но и ранее проданные квартиры.
Это ведь породит снижение оценочной стоимости всего объекта залога по гигантскому многомиллиардному кредиту на строительство.
То есть создаст для банка риски, уменьшив уровень обеспечения по выданным деньгам.
А еще более пикантной эту ситуацию делает наличие у всех застройщиков программ продаж по рассрочке (не в ипотеку).
Люди, купившие ранее – могут захотеть расторгнуть свою рассрочку, чтобы купить квартиру в этом же доме по более низкой цене, да еще и ближе к сдаче.
Может возникнуть опасная ситуация, при которой средства на эскроу счетах начнут не наполняться, а опустошаться.
Короче, я понимаю мотивацию банков не давать снижаться ценам.
Какие решения они предлагают вместе этого?
Увеличивать сроки строительства.
Растягивать их вместе с кредитом на проектное финансирование.
Застройщик может построить дом за 2 года, но будет строить его 3-4 года.
Чтобы текущие темпы продаж с темпами наполнения эскроу счетов плюс минус совпадали с темпами расходования кредитных денег из проектного финансирования на обеспечение стройки.
Банку так даже выгоднее – дольше кредит, значит выше переплата по нему 😁
В итоге имеем стагнацию цен на новостройки и увеличение средних сроков строительства в новых проектах.
Чем это чревато?
Расскажу в следующем посте 😌
