Последняя строка
Задолженность строительных компаний по зарплате выросла за год в 2,1 раза и достигла 1,46 млрд рублей. Цифра небольшая. Дело не в ней.
Дело в том, что зарплата — это последнее, что перестают платить.
На стройке порядок всегда один: сначала давят поставщиков, потом субподрядчиков, потом аренду техники, потом двигают сроки. И только когда всё растянуто до предела — доходит до людей.
Если появились зарплатные долги, значит остальные буферы сгорели раньше. Это не начало проблем, это поздняя стадия. И 1,46 млрд — только официально, без малых компаний и без серой части.
Почему так вышло? Тут отдам должное замглавы Минстроя Никите Стасишину — он назвал цифру, которую обычно не называют. После раскрытия эскроу средняя рентабельность застройщика — 7–8%. До налогов.
Маржа 7–8% при кредитах под 17,5%. Любая задержка оплаты, сдвиг сроков, подорожание материалов — и проект в минусе. Запаса нет вообще.
Объём строительных работ за полугодие минус 5%. Портфель заказов сократился с 2,1 до 1,8 месяца — меньше двух месяцев работы вперёд.
И металл подтверждает. Сталь заказывают до стройки, а не после, поэтому она показывает не то, что построено, а то, что собираются строить. В этом году стройка возьмёт 27,8 млн тонн против 30,6 годом раньше, а на пике 2023-го было 35,8. За три года минус 22%!!! При этом энергетика и машиностроение стоят на месте. Почти всё падение спроса на металл в стране даёт стройка.
Со спросом та же ясность. Квартира за 15 млн, взнос 20%: при ставке 6% платёж 65 тысяч в месяц, при рыночной 17,5% — под 200 тысяч. Какой доход должна иметь семья, чтобы это потянуть?
А теперь досчитайте цепочку до конца. Потому что это касается уже не застройщиков, а всех нас.
Стройка — один из крупнейших работодателей в стране. Миллионы людей. Когда в отрасли начинают задерживать зарплату, эти люди идут в магазин с меньшей суммой в кармане. Не в следующем году — в ближайшую субботу.
Дальше: падает чек в «Пятёрочке» у дома. У арендатора снижается выручка. И через месяц-другой он приходит к собственнику помещения просить пересмотреть ставку.
Собственник может отказать. Тогда помещение освободится, и новый арендатор придёт уже по другой цене. Или не придёт вовсе.
А стоимость коммерческой недвижимости считается от арендного потока. Упала ставка — упала цена объекта. Не потому что что-то случилось с бетоном, а потому что где-то на стройке не заплатили бригаде.
Вот так задержка зарплаты у подрядчика через два шага превращается в переоценку ГАБа.
И вот на этом фоне я читаю новости, что в Москве представили рекомендации по градостроительному развитию. Полосы движения сузить с 3,5 до 3,25 метра. Зелень считать по кронам, а не по газону. Убрать блоки кондиционеров с видовых фасадов. Дорогие тактильные материалы — на первых трёх этажах. Отдельно посчитали индекс «вычурности» фасадов: у Москвы 7,7 из 10, у Милана и Токио — 2,7.
И целевой ориентир: ВРП (валовый регион.продукт) 6,5 млн.₽ на человека против нынешних 2,5 млн.₽
Я не против урбанистики. Идеи местами толковые, и когда-нибудь они пригодятся. Вопрос простой: кто это будет строить?
Дорогие материалы на первых этажах — при марже 7–8%, из какого кармана? Рост ВРП в два с половиной раза — при экономике, которая растёт на процент в год?
Сейчас, по-хорошему, время говорить не про кроны деревьев, а про то, как отрасль проходит эту зиму и чем помочь тем, кто ещё держится. Но про это официально не говорят. Как будто ничего не происходит.
В сухом остатке: стройка сжимается, и это докатится до каждого — сначала до зарплат, потом до магазинов, потом до арендных ставок и стоимости объектов.
И вот главная развилка. Если стройка просядет ещё на год — через три года квартир на рынке не будет. Перейдём от дисконтов к дефициту. Но чтобы дожить до этого момента, отрасли нужно пережить эту зиму без больших потерь. И вопросы про дизайн фасадов сейчас звучат как насмешка над теми, у кого в кассе пусто.
Зима предстоит холодная. Очень холодная. В прямом и переносном смысле.
#экономика
#недвижимость
