Что купить, чтобы заработать на квартиру
Однушка в обычном областном центре сейчас стоит около 7 миллионов. Рыночная ипотека под 18–19%, платёж на 30 лет получается 87 тысяч в месяц.
При медианной зарплате 62 тысячи это не ипотека, а математическая невозможность🤪. Отсюда два вопроса. Можно ли вообще накопить на квартиру целиком и что делать, если хочется жить в своей квартире раньше, чем через двадцать лет?
Начну с первого. Считаю честно, с учётом того, что квартира каждый год дорожает примерно на инфляцию, беру 7% в год. Т.е. цель убегает.
🔸Если откладывать по 30 тысяч в месяц под матрас, вы не догоните её никогда. Квартира дорожает на 490 тысяч в год, вы откладываете 360.
🔸Если класть те же 30 тысяч на вклад, сейчас длинные вклады дают 10–12% и будут снижаться вместе с ключевой, беру среднюю 10%. Полная сумма собирается примерно за 24 года.
🔸Если покупать длинные ОФЗ, серии 26238 или 26248, они сейчас дают 15,5–16% к погашению и эту доходность можно зафиксировать на много лет вперёд, полная сумма собирается за 13–14 лет. По 50 тысяч в месяц срок сокращается до 9–10 лет, (напомню, что на вкладе это было бы 24).
Разница между 24 годами и 14 годами это только разница между вкладом и облигациями при одном и том же взносе. Никакой магии, просто 6% годовых разницы на длинном сроке.
Теперь второй вопрос, и он для большинства важнее. Никто не хочет ждать 14 лет. Но брать ипотеку под 19% прямо сейчас тоже нет смысла, вы переплатите за квартиру пять раз.
Разумный вариант в такой ситуации, использовать эти два-три года на то, чтобы собрать первый взнос, а ипотеку брать уже под ту ставку, которая будет после снижения ключевой. ЦБ сам закладывает 10–11% на 2027–2028 год, значит рыночная ипотека к тому моменту будет 11–13%.
Считаю на конкретном примере. У человека есть 500 тысяч, на взнос не хватает, и он может добавлять по 20 тысяч в месяц. Квартира сейчас 7 миллионов, через три года при 7% инфляции она будет стоить 8,6 миллиона, взнос 20% это 1,72 миллиона.
Если 500 тысяч просто лежат на карте и к ним три года добавляются по 20 тысяч, получится 1,22 миллиона. На взнос не хватает.
Если всё это на вкладе под 11%, получится 1,53 миллиона. Опять не хватает.
Если 500 тысяч сразу в длинные ОФЗ под 16%, ежемесячные 20 тысяч туда же, тогда за три года 500 тысяч превращаются в 780, ежемесячные взносы в 916 тысяч. Итого 1,7 миллиона. Взнос собран✅.
Если за эти три года ключевая действительно снизится, длинные ОФЗ вырастут в цене ещё на 15–25%, и запас станет больше. Это не гарантия, при долгой паузе ЦБ цена постоит на месте, но купон 16% никуда не денется.
Дальше ипотека. Кредит 6,9 миллиона на 30 лет под 12% даёт платёж около 71 тысячи в месяц. Под 11% около 65 тысяч. А если вы попадаете под условия семейной ипотеки под ставку 4-6%, то выйдет всего 41 тысяча. Сравните с 87 тысячами, которые пришлось бы платить, взяв ипотеку сегодня на квартиру дешевле.
И ещё про фонд денежного рынка. Он зарабатывает примерно ключевую ставку, сейчас около 13,5%, деньги доступны в любой день. Туда разумно класть первые взносы, пока сумма маленькая, и небольшой резерв, чтобы не продавать облигации в неудачный момент. По мере снижения ставки его доля уменьшается, доля ОФЗ растёт.
Отдельные акции под квартиру брать не стоит. Три года слишком мало, чтобы спокойно пересидеть просадку в 40%.
Пост получился длинный, но надеюсь вы поняли, что
высокая ставка — это не только дорогая ипотека. Пока кредиты стоят дорого, те же высокие ставки помогают быстрее накопить первоначальный взнос и встретить снижение ставки уже с нужной суммой.
Дмитрий Кокорев| Ивестиции: в MAX, в Вк и в Телеграм
