Как раз и навсегда решить проблему «кейса Ларисы Долиной», защитить добросовестных покупателей и сделать покупку вторичной недвижимости полностью безопасной.
Ответ на этот вопрос я узнал 10 лет назад, когда о «ведомых продавцах» даже речи еще не было.
Но при этом было множество других рисков вторички, которые и сейчас никуда не делись.
Собственно, я узнал этот «волшебный» способ защиты покупателей во время конгресса Российской Гильдии Риэлторов в 2016-м году, который проходил в Екатеринбурге.
Тогда отношения с внешним миром были другие и на мероприятия в России часто приезжали разные международные спикеры.
В частности – там была Вероника, риэлтор из Флориды, которая когда-то в нулевых эмигрировала туда из Минска вместе с семьей.
В кулуарах конференции мы разговорились 🍸
И я узнал, что по совместительству она была еще и вице-президентом международного департамента Национальной ассоциации риэлторов США.
Мне стало очень интересно поговорить с ней о том, как в целом работает их рынок недвижимости.
И через какое-то время наш разговор незаметно переместился в юридическую плоскость.
Именно тогда я и узнал – как в США решается вопрос защиты добросовестных приобретателей недвижимости.
А решается он очень просто и эффектно 🤌
Там работает та же логика, которая у нас существует на рынке ОСАГО, только для сделок по недвижимости между физлицами.
Корень проблемы ведь в чем?
В том, что когда сделку признают недействительной – по суду она подлежит двухсторонней реституции.
Продавцу, который не учел этой сделкой интересы третьих лиц или был введен в заблуждение – возвращают квартиру, а покупателю он должен вернуть деньги, которых уже может не быть.
А суды в России порой защищают интересы в первую очередь пострадавших, и уже потом добросовестных покупателей. Это в корне неверно 🙅♂️
Лицо, которое создает для покупателей риски – это всегда продавец. Он может своей продажей не учитывать интересы других наследников, быть невменько или ведомым мошенниками 💰
И вот в Штатах именно продавец платит страховку при продаже квартиры, защищая покупателя от рисков, которые потенциально могли возникнуть в период его владения.
Стоимость такой страховки зависит от сроков владения, каждый последующий продавец в цепочке переходов платит только за себя.
Точно также как ОСАГО защищает других лиц от рисков порождаемых страхователем, так и у них это страхование защищает добросовестных покупателей.
Кстати, сам механизм такой страховки в России имеется, называется он титульное страхование и активно применяется в сделках с ипотекой, защищая банки от рисков лишиться обеспечения по выданному кредиту.
В случае судов по ипотечным квартирам – банки всегда получают свое, они защищены, а их клиенты – далеко не всегда 🥂
В основном, заемщики-покупатели рискуют своими первоначальными взносами.
А на вторичном рынке – где нет обязательного титула, покупатели рискуют всей суммой.
Сколько это могло бы стоить для продавца недвижимости, если бы было обязательным по требованию закона? 🤔
Тариф по титулу для ипотеки сейчас примерно 0,1%, с 5 млн это 5 тыс, но оно покрывает риски неограниченного срока владения и платит их сейчас покупатель (по требованию банка, страхующего свои банковские риски).
Если применить логику страхования продавцом своих сроков владения – это будет как разовая госпошлина при продаже в 2-3 тысячи рублей.
С любой страховой компанией на выбор.
А без полиса, по логике, такую сделку просто не должны зарегистрировать.
И это точно защитит всех покупателей вторичной недвижимости в стране от всех рисков вторички, сделав их право собственности железобетонным.
На мой взгляд, нашему рынку недвижимости очень не хватает подобной механики и я буду рад, если такой законопроект когда-нибудь появится.
Если мой канал читают люди, причастные к законотворчеству – дарю идею 😎
Я предлагал это некоторым политическим партиям, но интереса к этой моей инициативе они не проявили.
Что в целом понятно, вводить новую по сути своей «пошлину» перед самыми выборами было бы нелогично.
Хотя это точно дешевле, чем вводить повсеместную нотариальную регистрацию 🙃
