Можно ли заработать на покупке, разделении и перепродаже домов в Италии🇮🇹?
Показываю экономику и как обещала видео лидеров.
Ребят, в Telegram голосование получилось совсем слабым — всего 32 участника. Значит, такой формат вам, видимо, не очень интересен 😄.
Поэтому я для обзора беру результаты голосования в Instagram. Итак👇
Там определились два явных лидера:
🥇 Первый объект — 168 голосов «за» из 170, то есть 99%. Дом за 215 тысяч
🥈 Второй объект — 139 голосов «за» из 145, то есть 96%. Вилла 550/ торг 450 тысяч
За эти дни мы посмотрели около 15 домов. Многие из них казались интересными, но сразу скажу: мои личные лидеры — совсем другие, не те объекты, которые выбрали вы.
Тем не менее мне было интересно узнать ваше мнение. Поэтому для всех, кому интересна инвестиционная недвижимость, показываю два выбранных вами объекта и даю свою предварительную аналитику.
Сценарий в обоих случаях одинаковый: купить целое здание, разделить его на отдельные квартиры, отремонтировать и продать каждую квартиру отдельно.
И сразу важный вывод: заработать на недвижимости в Италии не так уж просто.
Даже при относительно недорогой цене входа возникает много дополнительных затрат, которые необходимо оценивать ещё до покупки:
▫️налоги и нотариус;
▫️комиссия агентства;
▫️техническая проверка;
▫️архитектор и проектирование;
▫️разрешения и разделение объекта;
▫️строительные работы;
▫️новые инженерные системы;
▫️возможное изменение назначения помещений;
▫️благоустройство территории;
▫️содержание объекта во время ремонта;
▫️затраты на последующую продажу.
Причём в своих расчётах стоимость строительных работ я считала достаточно сдержанно. Для полной реконструкции €1 200 за м² — это не завышенная цифра, и реальная смета легко может оказаться выше.
Все расчёты ниже предварительные. Возможность разделения, количество будущих квартир, жилую площадь и стоимость работ необходимо подтверждать с архитектором, геометрой и Comune.
🏡 Объект №1. Зона Домельяры, Вальполичелла
Исходные данные:
▫️цена — €215 000;
▫️площадь — около 266 м²;
▫️три этажа;
▫️частный сад;
▫️два дополнительных строения и навес;
▫️объект требует полной реконструкции.
Самый понятный вариант — создать три квартиры, примерно по одной на каждом этаже.
Четвёртая квартира возможна только в том случае, если одно из дополнительных строений разрешат перевести в жилой фонд либо планировка основного дома позволит разместить две полноценные квартиры на одном из этажей.
Поэтому в базовом сценарии я считаю три квартиры. Четвёртая — потенциальный бонус, который сначала должен подтвердить архитектор.
Предварительная экономика:
▫️покупка — €215 000;
▫️оформление, техническая проверка, нотариус и возможная комиссия — около €30 000;
▫️реконструкция: 250 м² × €1 200 = около €300 000;
▫️проектирование, разрешения, разделение и непредвиденные работы — около €60 000;
▫️содержание объекта и последующая продажа — около €20 000.
Итого ориентировочные вложения: около €625 000.
После разделения часть площади неизбежно уйдёт на стены, лестницу и общие зоны. Поэтому для расчёта я беру примерно 225 м² продаваемой площади.
225 м² × €2 600 = €585 000.
Если добавить ориентировочно €30 000 за парковочные места, сад и дополнительные помещения, общая выручка составит около €615 000.
Получается:
▫️вложения — около €625 000;
▫️предполагаемая выручка — около €615 000;
▫️предварительный результат — минус €10 000.
И это ещё до налогообложения и стоимости финансирования.
Если квартиры получится продать по €2 800 за м², проект может выйти в небольшой плюс. Но необходимого для реконструкции запаса прочности всё равно практически нет.
Мой вывод: объект красивый и потенциально интересный, но по цене €215 000 его экономика пока слишком слабая.
Проект становится привлекательнее, если:
▫️подтвердятся 240–250 м² продаваемой жилой площади;
▫️получится создать четыре самостоятельные квартиры;
▫️реконструкция уложится примерно в €1 000–1 100 за м²;
▫️либо цена покупки снизится ориентировочно до €140 000–160 000.
