Продолжаю разбирать девелоперов. Сегодня обсудим КОЛДИ🤝
К слову, недавно упоминал второй выпуск ЦФА «Тальвена» — материнской компании КОЛДИ. Тогда эмитент привлек 100 млн рублей на год под 22%. Выпуск аж досрочно закрыли полностью. Глянем, как чувствует себя бизнес.
Спойлер: результаты интересные, но пара нюансов требуют расшифровки🙂
🔸 Главное за 1 полугодие:
— Обьем контрактации 5,2 млрд рублей, +11% г/г;
— Реализованная площадь 5,8 тыс. кв. м, −53%;
— Средняя цена жилья 1,84 млн рублей за кв. м, +104%;
— Средняя цена офисов 400 тыс. рублей за кв. м, +24%.
То есть метров продали меньше, но договоров заключили на бОльшую сумму. Как так?
🔸 Все решил переход в дорогой сегмент💪
На жильё пришлось 76% контрактации — около 4 млрд рублей. Объем договоров в жилом сегменте вырос сразу на 245%, а средний чек достиг 161 млн рублей против 133 млн в среднем на рынке элитного жилья Москвы.
Для сравнения: весь первичный рынок премиальной недвижимости Москвы вырос на 19%, а средняя цена на 9%. Разница есть, да?
Но важно понимать механику. Квадрат КОЛДИ подорожал на 104% не потому, что московская недвижимость внезапно сделала х2 в цене. Компания просто смещает портфель от бизнес-класса и апартаментов к элитным и де-люкс проектам. Продавать солидным господам всегда доходнее🙂
В элитном сегменте даже несколько крупных сделок способны сильно двигать проценты.
🔸А что с офисами?
Офисные проекты принесли 1,24 млрд рублей, или 24% общей контрактации.
По ряду данных годом ранее офисная контрактация была около 3,5 млрд рублей. Стало меньше офисов.
Звучит неприятно, но объясняется жизненным циклом проектов: флагманский ТАЛЛЕР уже почти распродан и в июле введен в эксплуатацию, а СОЛИД только набирает строительную готовность и продажи.
Тем не менее сейчас общий рост КОЛДИ держится прежде всего на дорогом жилье. Это главный нюанс отчета.
🔸 Что с проектами?
— «Хамовники 12» построен и полностью реализован
— «Дом 7 Даниловский» готов на 50%, продано около 60%
— ТАЛЛЕР введен в эксплуатацию, реализовано около 80%
— СОЛИД готов на 20%, продано около 25%
🧩Земельный банк вырос на 18% — с 846 тыс. до 1 млн кв. м. В подготовке новые элитные дома, офисы и первое для компании направление light industrial.
🧩Планы большие. Но «около 1 млн кв. м в программе развития до конца 2027 года» не означает, что весь этот объем построят за полтора года. Многие проекты планируют вводить только в 2029–2030.
Пока это будущий конвейер, который потребует капитала и качественного исполнения.
🔸Что это значит для инвесторов в ЦФА?
Картина следующая: действующие проекты строятся, готовые объекты распродаются, контрактация растет, а земельный банк дает задел на будущее.
Да, здесь нет выручки, прибыли, денежного потока и долговой нагрузки, это важно понимать. То есть это именно результаты, их оценивать надо с бизнесовой точки зрения.
🧩 Что в итоге?
КОЛДИ успешно перестраивается в сторону более дорогих проектов. Компания продала меньше метров, но заключила договоров на большую сумму. Ловко и изящно обогнала рынок в жилом сегменте👍
Слабых мест два: снижение офисных продаж, зависимость результата от крупных сделок в элитном жилье.
В очередной раз все сводится к тому, что премиум сегмент решает. Так во многих сферах.
Кстати, эмитент в конце месяца планирует выкатить классические облигации. Будет интересно изучить параметры, разбор сделаю🤝
Будем наблюдать, надеюсь в будущем будет возможность изучить еще и классическую отчетность👍
@profitanet
