Заниженная цена в договоре: экономия сегодня — спор на миллионы завтра
В Дагестане до сих пор встречается практика: в договоре купли-продажи (недвижимости, машины и т.п.) указывают явно заниженную цену — обычно ради уменьшения налогов или сокрытия коррупционных доходов.
Такие «манёвры» чреваты проблемами прежде всего для покупателя. Как по мне, занизить цену — это как спрятать скелет в шкафу: когда-нибудь он может оттуда выпасть.
Например, если в будущем возникнет спор об изъятии этой недвижимости, заниженная цена может привести суд к выводу, что покупатель недобросовестный (купил по явно заниженной цене — значит, знал, что товар «палёный»), и лишить его защиты, предусмотренной для добросовестного приобретателя.
Особенно часто такое имущество забирают сейчас по искам арбитражных управляющих: человек или компания с финансовыми проблемами продаёт имущество по заниженной цене, затем начинается банкротство — и управляющий через суд возвращает всё, что было продано дёшево.
Причём, если сделку признают недействительной, возникает риск, что продавец вернёт только ту сумму, которая указана в договоре.
И это лишь часть возможных проблем, все сразу не описать. Поэтому от занижения цены лучше держаться как можно дальше.
Но если вы всё-таки на это идёте — как минимум составьте расписку о том, что продавец получил полную цену за проданное. В дальнейшем это может вам помочь.
Так, в Определении ВС РФ от 15.04.2003 № 5-В02-407 Верховный Суд прямо указал на необходимость установить действительную цену, за которую была продана недвижимость, и учесть расписку о фактически переданной сумме.
Есть и более свежая практика. В деле № 18-КГ17-121 (Определение ВС РФ от 29.08.2017, вошло в Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2018)) цена земельного участка в договоре составляла 900 тыс. руб., а фактически по расписке продавец получил 3,9 млн руб. Участок у покупателя изъяли, и он взыскивал убытки по ст. 461 ГК РФ. Апелляция сочла, что ориентироваться надо на договорную цену, но Верховный Суд с этим не согласился: продавец сам подтвердил получение 3,9 млн руб., спора о расписке между сторонами не было — и ВС оставил в силе решение первой инстанции, исходившей из реально уплаченной суммы.
Но рассчитывать на это как на 100% страховку я бы не советовал. Во-первых, все дела разные. Во-вторых, рядовые суды порой подходят к таким спорам формально и ориентируются прежде всего на цену в договоре — и тогда покупателю приходится проходить апелляцию и кассацию.
Поэтому безопаснее всего указывать в договоре реальную стоимость. Экономия на налогах сегодня может обернуться многомиллионным судебным спором завтра.
P.S. И тем более не стоит занижать цену, если вы предварительно не проконсультировались с налоговым юристом на предмет целесообразности. Я, например, встречал случаи, где никакой необходимости занижать цену не было вовсе — продавец был освобождён от уплаты налога, но стороны всё равно (по привычке) её занизили, и потом покупатель с этим намучился. Или наоборот, занижение цены ощутимой экономии не принесло из-за специфика налогового законодательства. В общем, консультируйтесь со специалистами!
#ВашАрсен #МагомедовИПартнёры
